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专家解锁“北部都会区”成功关键 8招破供地难
发布日期:2021-10-13 21:46   来源:未知   阅读:

原标题:专家解锁“北部都会区”成功关键 8招破供地难 快7年上楼

●叶文祺指,“北部都会区”要成功,必先解开“三重枷锁”,包括基建不足、持份者利益冲突,以及程序效率低下。

发展“北部都会区”8项解难建议

团结基金建议研究新界北铁路及干线

●陈致馨

星岛环球网消息:据香港文汇报报道,新一份施政报告提出“北部都会区”愿景,计划额外开拓约600公顷土地,新增供应近100万个单位。对小市民而言,求的只是一个安乐居所,何时能“上楼”才是最关心的问题。香港文汇报记者邀请团结香港基金土地及房屋研究主管叶文祺,深入剖析未来“北部都会区”的建设中,在“土地变房屋”上有“三重枷锁”,他提出8项解决建议(见表),包括仿效私企引入KPI(关键绩效指标)、缩减咨询次数、收地与规划设计同步进行等,破解基建不足、与持份者利益冲突、政府部门效率低下等积弊,让“生地”到“上楼”的时间,由现行的17年缩短至10年。

团结香港基金土地及房屋研究主管叶文祺表示,“北部都会区”若要成功,必先解开“三重枷锁”,包括基建不足、持份者利益冲突,以及程序效率低下。首先,在基建不足的问题方面,政府已在施政报告中提出方案,建议增设5条铁路。

增设南北铁路及东西干线

5条铁路包括:洪水桥至前海的港深西部铁路、流浮山至白泥的自动捷运系统、北环线支线伸延至新皇岗口岸、港深创科园、并从古洞站东延至罗湖、文锦渡及新界北新市镇、东铁线伸延至深圳罗湖并在现有罗湖站至上水站之间增设罗湖南站。另施政报告也建议东铁线在白石角设站。

叶文祺认为除了5条铁路之外,东铁线及屯马线仍有负荷过重的问题。随着“北部都会区”的建设,政府应增设南北铁路以及东西干线。其中南北铁路可以由香园围─大围─美孚,让北部居民可以更快到达市区;而东西干线可以由屯门蓝地贯通至大埔林村,并释放附近未纳入都会区平地的发展潜力。

多方案减与持份者利益冲突

政府在施政报告中亦有回应土地持份者的需要,特首提出将补地价标准化延伸至新发展区,另亦建议放宽祖堂地出售门槛。香港测量师学会产业测量组主席陈致馨亦表示,标准金额补地价计划,可让业主及发展商在收购重建时,于补地价金额上可以有更大程度掌握,从最近的数宗补价个案可见,项目申请补价时间,平均节省约12个月。

陈致馨认为,现时农地“原有价值”(Before Value)作价每?约300元,估价有机会低于实际市值。他建议目前农地“原有价值”,应以地皮是否邻近公路作考虑,并以500米距离作分水岭,若农地邻近公路500米内,每?作价约1,000元,若于500米之外,每?作价则为约800元,可让发展商拿捏及掌握发展成本,加快释放新界的发展潜力,有效增加土地及房屋供应。

不过,叶文祺认为以上措施皆为针对土地拥有者而制定,而土地使用者却未有特定策略覆盖,一般只有现金补偿,而寮屋、农民、棕地使用者等,面对搬迁时都有各自的诉求。他称,政府可因应不同诉求而制定各种方案,以寮屋居民为例,这类居民的要求主要以觅得居所为主,政府可以在公营房屋中增拨一些资源,让他们有“上楼机会”;而棕地使用者以及农民,亦可以在洪水桥等地预留土地,让棕地使用者及农民进行“升级转型”,以配合大湾区创科发展。

以法定组织专责建新市镇

政府行政程序效率低下的问题一直存在。叶文祺举例,在2000年前发展的新市镇,由规划至入伙平均只需要7年半时间,例如将军澳、天水围及东涌等;而2000年后发展的新市镇,则平均需要长达17年时间。这是由于政府以部门、程序作为问责标准所致。

此外,叶文祺认为,要有效增加土地供应,政府部门的统筹及执行相当关键。特首在施政报告中提到建议增设副司长,在高层次中统筹“北部都会区”以及“明日大屿”等大型规划;在工作层次方面,叶文祺建议政府可以进一步设立专责部门或法定组织,例如以前拓展署专责发展新市镇、机管局专责兴建新机场等。

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